T6.21 Khai Sơn Town, đường Lý Sơn, Phường Thượng Thanh, Long Biên, Hà Nội
Tầng 2A, 62 Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội
Năm 2022 đã qua với những điều tích cực đến từ nền kinh tế của Việt Nam, giữa sự bất ổn và suy thoái của kinh tế thế giới. Tuy nhiên để có những thành tích nổi bật đó, Việt Nam đã phải vượt qua những khó khăn khi áp lực về lạm phát và khủng hoảng kinh tế thế giới đè nặng. Cùng nhìn lại về năm kinh tế với nhiều nguy cơ qua góc nhìn của thị trường bất động sản.
Nói đến kinh tế năm 2022 người ta sẽ nghĩ ngay đến lạm phát, xung đột và những bất ổn toàn cầu. Mặc dù lạm phát gây sức ép lớn tuy nhiên Việt Nam đã kiểm soát tốt để tạo cơ sở tốt cho nền kinh tế ổn định và phát triển. Nguyên nhân lạm phát đến từ 03 yếu tố chính:
Thứ nhất, xung đột Nga - Ukraine ảnh hưởng nặng nề đến thế giới. Khi Nga và Ukraine là hai nước cung cấp lương thực hàng đầu. Cuộc xung đột gây áp lực tăng giá cho các sản phẩm lương thực. Ngoài ra Nga còn là 1 trong những nước xuất khẩu dầu mỏ nhiều nhất thế giới.
Hai lĩnh vực trọng yếu trong đời sống là lương thực và dầu bị khan hiếm đột ngột. Dẫn đến áp lực tăng giá các mặt hàng và lạm phát là điều không thể tránh khỏi.
Thứ hai, khủng hoảng trong sản xuất. Đây là cú đấm bồi khiến lạm phát gây áp lực lớn hơn bao giờ hết. Sau đại dịch Covid -19 bài toán quay trở lại xuẩn xuất kinh doanh đã khó. Hơn thế nữa công xưởng của thế giới là Trung Quốc vẫn giữ nguyên tắc đóng cửa nền kinh tế để chống dịch, dẫn đến nhiều mặt hàng khan hiếm. Các quốc gia khác chưa đủ khả năng để thay thế sản xuất các mặt hàng.
Mặt khác Trung Quốc chiếm vai trò rất quan trọng trong chuỗi logistic thế giới, cũng là một thị trường tiêu thụ quan trọng. Việc quốc gia này giữ quan điểm đóng cửa khiến các nền kinh tế quen thuộc với họ trước đây mất cân bằng trong cán cân thương mại. Khiến các mặt hàng vừa khan hiếm vừa bị đội giá bởi chi phí logistic tăng cao.
Thứ ba, các nguyên nhân khác
Tín dụng: Hậu Covid-19 thị trường tín dụng xuất hiện các khoản nợ xấu, khủng hoảng lao động, lãi suất gia tăng để ngăn chặn lạm phát,... Sau đại dịch kinh tế thế giới đối mặt với hàng loạt các vấn đề như tỷ lệ nợ xấu gia tăng, nợ giữa các nước nghèo với các nước phát triển không thể trả,....
Ngân hàng các quốc gia tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát, tình trạng này khiến các doanh nghiệp đang gặp khó khăn trở nên “chết” hẳn. Các startup mới gặp khó khăn trong việc tìm nguồn vốn.
Điểm nhấn lạm phát năm 2022 là fed đã nâng lãi suất năm 2022 đến 7 lần để ngăn chặn lạm phát tăng quá đà. Hành động của fed ảnh hưởng mạnh mẽ đến nền kinh tế toàn cầu, thị trường chứng khoán, bất động sản và các hoạt động sản xuất kinh doanh.
Nhân lực: Khủng hoảng nhân lực sau đại dịch góp phần làm mọi thứ nặng nề hơn rất nhiều. Khi người lao động sau đại dịch bị giảm thiểu, bên cạnh đó sức lao động giảm hoặc không còn mặn mà với công việc cũ. Từ đó khiến việc sản xuất bị đình trệ, các mặt hàng sản xuất được ít, dẫn đến tăng giá và lạm phát.
Chỉ số CPI năm 2022 theo dự kiến của Chính phủ là 3,87% cho thấy lạm phát vẫn được kiểm soát dưới mục tiêu 4% của Quốc hội. So sánh với nhiều nước trong khu vực, mức tăng CPI của Việt Nam tương đối thấp trong bối cảnh bóng ma lạm phát phủ bóng toàn cầu.
Tuy nhiên, đây cũng là mức cao nhất trong 6 năm (2017-2022) của CPI và 2022 cũng là năm áp lực lạm phát được người tiêu dùng cảm nhận rõ nét qua sự leo thang về giá của nhiều mặt hàng.
Đầu tiên là xăng dầu - mặt hàng thiết yếu với người dân - liên tiếp lập đỉnh, lên kỷ lục 32.870 đồng một lít. Mặt bằng giá mới của nhiều hàng hoá, dịch vụ cũng được tăng theo xăng dầu, bào mòn túi tiền của người tiêu dùng. Cuối năm, dù xăng đã hạ nhiệt, giá nhiều hàng hóa vẫn không giảm theo.
Tương tự, trước những bất ổn kinh tế, địa chính trị, giá vàng SJC năm qua cũng lần đầu đạt ngưỡng 74,4 triệu, cao nhất từ trước đến nay. Sau khi lập đỉnh, giá vàng về vùng dưới 70 triệu và duy trì ở mức này. Giá USD ngân hàng cũng lập kỷ lục mới ở tháng 9 khi có lúc giao dịch ở mức 23.960 đồng, cao hơn 4% so với đầu năm.
Từ quý III năm 2022 các tổ chức kinh tế thế giới đã lo ngại về một cuộc khủng hoảng kinh tế có thể bắt đầu từ năm 2023 với hàng loạt các chỉ số tiêu cực, cũng như những diễn biến đen tối của thế giới từ các vấn đề chính trị và chính sách của các nước, khiến nền kinh tế thế giới ngày càng có sự tách biệt.
Vào tháng 9/2022 trang CNN Business dẫn một mô hình khả năng của công ty nghiên cứu kinh tế Ned Davis Research nói rằng ở thời điểm hiện tại, khả năng kinh tế toàn cầu rơi vào một cuộc suy thoái là 98,1%.
xem thêm tại: WB lo lắng kinh tế toàn cầu suy thoái trong năm 2023
Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở, mà nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.
Do thị trường bất động sản đang rất khó khăn nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các giải pháp cấp thời “tự cứu mình” để tồn tại trước đã và chờ cơ hội đầu tư kinh doanh mới, như phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO, mua lại trái phiếu trước thời hạn), điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.
Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động thậm chí có tập đoàn giảm đến trên dưới 50% lực lượng lao động, tác động đến vấn đề an sinh xã hội, tác động đến nhiều hộ gia đình, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động, công nhân xây lắp, nhân viên môi giới, nhất là đang cận kề Tết Qúy Mão 2023.
Do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đói vốn đã phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao đầy rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng) tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do đây là sản phẩm hình thành trong tương lai. Xem thêm!
Kể từ 2021 đến nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản phát triển thần tốc về giá và lượng giao dịch ở nhiều phân khúc trên khắp cả nước. Điều này đã kéo theo sự phục hồi, thậm chí phát triển khá mạnh của các sàn giao dịch bất động sản; thu hút số lượng lớn người tham gia môi giới, đặc biệt là môi giới tự do. Con số này được thể hiện qua số liệu của Bộ Xây dựng khi có thêm nhiều sàn mới được thành lập, hoạt động (hiện có khoảng hơn 1.100 sàn giao dịch bất động sản hoạt động).
Tuy nhiên, từ tháng 7 đến nay, Bộ Xây dựng đánh giá thị trường có sự điều chỉnh, lượng giao dịch bất động sản đã giảm so với thời điểm đầu năm dẫn đến quy mô các sàn giao dịch bất động sản giảm, số lượng môi giới bất động sản cũng giảm theo.
Ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real, cho biết ngay tại Alpha Real có môi giới nghỉ nhưng chưa nhiều, song tình hình nếu kéo dài 3-6 tháng nữa thì chắc chắn số lượng môi giới sẽ vơi dần. “Hiện tượng này không chỉ diễn ra tại sàn chúng tôi mà sắp tới các sàn khác cũng tương tự”, ông Sơn nói và cho biết hiện sàn của ông đã tinh giản, đóng cửa một số văn phòng tại các chi nhánh ở địa phương không cần thiết, tập trung những dự án chủ lực để cùng nhau tồn tại qua thời điểm này.
Một khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy khá nhiều sàn giao dịch bất động sản nhỏ lẻ đã giải thể, những sàn quy mô cỡ trung và lớn trên thị trường cũng buộc phải cắt giảm nhân sự. Ghi nhận hiện tượng này, Tổng giám đốc Alpha Real cho biết tất cả những đối tác là sàn liên kết F2, F3 của công ty gần như đóng cửa rồi họ đi bán trà sữa, bán hàng online, nói chung là bán đủ thứ và nhiều người cũng từ bỏ nghề môi giới.
Cùng tình trạng tương tự, ông Mai Anh Đức, Giám đốc chi nhánh một sàn tại Hà Nội, cho hay: “Tình hình đang rất khó khăn, sàn của chúng tôi sắp phá sản đến nơi rồi!”. Theo ông Đức, sàn của ông không có khách trong khi vẫn phải mất chi phí vận hành, thuê mặt bằng. “Hiện mỗi tháng, chúng tôi phải bù lỗ mấy tỷ đồng”, ông nói. Xem thêm!
Trái phiếu bất động sản hiện là tâm điểm của thị trường hiện nay. Tập đoàn Novaland đã có nhiều đợt mua lại trái phiếu trước hạn với tổng giá tị hơn 1.150 tỷ đồng, tiếp đó là Hưng Thịnh Land mua lại 4 triệu trái phiếu, Phát Đạt mua trước hạn 338,7 tỷ đồng trái phiếu, Sunshine Homes mua lại 500 tỷ đồng trái phiếu trước hạn…
Tính đến hết tháng 10/2022, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445 nghìn tỷ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính đạt hơn 896 nghìn tỷ đồng.
Mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay.
Số liệu cập nhật của FiinRatings cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21,85 nghìn tỷ đồng. Tuy số dư này không lớn nhưng vẫn đến phần nhiều phát hành bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết và hầu như không có thông tin tài chính về tổ chức phát hành. Kỳ vọng các biện pháp tái cấu trúc nợ sẽ được thực hiện trong thời gian sớm, nhất là các trái phiếu nếu được phân phối thứ cấp đến các nhà đầu tư cá nhân.
Bên cạnh đó, áp lực đáo hạn trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 là 119,05 nghìn tỷ đồng và năm 2024 là 111,81 nghìn tỷ đồng. Xem thêm!
Xem thêm:
Bài 1: Nhìn lại thị trường BĐS 2022: Việt Nam trở lại sau Covid - 19, GDP tăng trưởng hàng đầu
Bài 2: Nhìn lại thị trường BĐS 2022: Một năm của những đường lối, chính sách, pháp luật về đất đai
Bài 3: Nhìn lại thị trường BĐS 2022: Áp lực lạm phát và khủng hoảng kinh tế
Bài 5: Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2022: Chính phủ quan tâm tháo gỡ cho thị trường bền vững
Tin tức liên quan
Tin mới nhất
Tin nhiều người đọc
360 độ các Tỉnh/TP
Đánh giá bài viết!