30/07 2023

Tin tức bất động sản Times Pro: nóng vấn đề định giá đất

160
0/5 trong 0 Đánh giá

Trong thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ, vấn đề định giá đất đang thu hút sự chú ý đặc biệt của các nhà đầu tư và người mua. Đất luôn là tài sản có giá trị lớn, và việc xác định giá trị thực sự của một mảnh đất là điều vô cùng quan trọng.

Trên thị trường hiện nay, nhu cầu tìm hiểu thông tin về định giá đất ngày càng tăng cao. Những thông tin, dự báo chính xác về giá trị thị trường đất giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định thông minh, tránh rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

Theo các chuyên gia bất động sản, việc định giá đất không chỉ đơn thuần dựa vào diện tích, vị trí và quy hoạch khu vực, mà còn phải xem xét đến các yếu tố kinh tế-xã hội, hạ tầng, tiềm năng phát triển tương lai, và các yếu tố chính trị, pháp lý ảnh hưởng đến giá trị của một lô đất.

Với sự thay đổi nhanh chóng của thị trường, các chính sách về đất đai, cùng với tác động của dịch bệnh và biến đổi khí hậu, việc cập nhật thông tin về định giá đất thường xuyên là điều không thể thiếu đối với các nhà đầu tư và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Tại các diễn đàn, hội thảo, hay các trang tin tức bất động sản uy tín, thông tin về định giá đất đang được cung cấp một cách đầy đủ và chính xác nhằm giúp người đọc nắm bắt được tình hình thị trường, từ đó đưa ra những quyết định đúng đắn trong việc đầu tư và kinh doanh.

tin-tuc-bat-dong-san-times-pro-nong-van-de-dinh-gia-dat

1. Kiến nghị giữ và sửa đổi phương pháp thặng dư trong định giá đất

Theo các chuyên gia, không nên loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất mà chỉ cần sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn, tạo sự thống nhất trong phương pháp tính định giá đất.

Hiện có 5 phương pháp xác định giá đất được cho là tiên tiến nhất hiện nay bao gồm: So sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, phương pháp thặng dư đang được áp dụng nhiều nhất vì về lý thuyết, nó phù hợp nhất cho việc xác định tiền sử dụng đất các dự án bất động sản diện tích từ vài ha trở lên. Nguyên tắc của phương pháp này là giá trị thửa đất cần tính giá bằng tổng doanh thu phát triển dự án trừ tổng chi phí của dự án đó

Dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” đang gây tranh luận nhiều nhất.

Các chuyên gia, đại diện doanh nghiệp đa số cũng đồng tình, bản thân mỗi phương pháp tính tiền sử dụng đất đều đang tồn tại những ưu, nhược điểm riêng. Tuy nhiên xét trên mục tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, cần lựa chọn phương pháp có cơ sở khoa học, minh bạch, rõ ràng, cho phép cơ quan chức năng và doanh nghiệp tính toán được chi phí đầu tư.

Ghi nhận hiện tại, nhiều doanh nghiệp đề xuất áp dụng phương pháp tính theo Hệ số K, tạo sự khách quan, minh bạch, cụ thể và linh hoạt trong điều hành, điều tiết về giá đất khi điều chỉnh hệ số. Tuy nhiên, để triển khai rộng khắp, cần ít nhất 5 năm để xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bảng giá đất trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng…

Do vậy, tại thời điểm này, đề xuất giữ lại và có sự điều chỉnh công thức tính toán theo phương pháp thặng dư nhằm tạo thuận lợi cho công tác xây dựng giá đất, tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai, từ đó khơi thông nguồn lực, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường, hướng tới khôi phục và phát triển nền kinh tế.

Click để đọc chi tiết về bài viết!

2. Thủ tướng chỉ đạo: Khẩn trương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất

Theo kiến nghị của nhiều địa phương, công tác định giá đất ở một số nơi vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, dẫn đến việc định giá đất cụ thể rất chậm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án đầu tư...

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký ban hành Công điện số 634/CĐ-TTg ngày 10/7/2023 tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.

Công điện gửi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Công điện nêu rõ, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 6/5/2023, trong đó nêu rõ Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Kết luận số 14-KL/TW ngày 22/9/2021 của Bộ Chính trị và tình hình thực tế của địa phương thực hiện uỷ quyền cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể.

Thường trực Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cũng đã có nhiều văn bản chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất (Thông báo số 244/TB-VPCP ngày 26/6/2023, Công điện số 469/CĐ-TTg ngày 25 tháng 5 năm 2023, Công văn số 4411/VPCP-NN ngày 14/6/2023 và số 4923/VPCP-NN ngày 4/7/2023).

Tuy nhiên, theo kiến nghị của nhiều địa phương, công tác định giá đất ở một số nơi vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, dẫn đến việc định giá đất cụ thể rất chậm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án đầu tư.

Để kịp thời giải quyết các vướng mắc của địa phương trong việc xác định giá đất cụ thể, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Hoàn thành trước ngày 31/7/2023.

Click để đọc chi tiết về bài viết!

3. Bất cập trong việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất ở Việt Nam

Thực tế hiện nay, phương pháp thặng dư (residual method) thường được sử dụng để định giá lô đất trống hay các bất động sản có tiềm năng phát triển...

Những trục trặc trong việc áp dụng phương pháp thặng dư ở Việt Nam có thể đến từ 3 khâu chính.

Một là trục trặc trong khâu xây dựng quy định hướng dẫn.

Hai là trục trặc trong khâu xây dựng hạ tầng thông tin, cơ sở dữ liệu giá

Ba là trục trặc ở khâu thực thi.

Trong đó, những trục trặc trong khâu xây dựng văn bản pháp lý hướng dẫn phương pháp thặng dư cần rất thận trọng, vì có thể dẫn tới những hậu quả khó lường cho nền kinh tế.

HIỂU NHƯ THẾ NÀO VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ?

Bản chất của phương pháp này rất đơn giản là bài toán tìm nghiệm khi biết tất cả các tham số, do vậy được sử dụng để tìm giá trị còn lại của bất kỳ biến đầu vào nào (trong trường hợp này là giá đất) khi các đầu vào khác được biết trước.

Nếu lợi nhuận nhà phát triển (ở Việt Nam sử dụng tên gọi lợi nhuận nhà đầu tư) là biết trước, phần còn lại (residual value) sẽ là giá trị của đất và ngược lại. Do vậy, không có liên hệ gì giữa giá trị thặng dư (residual value) trong phương pháp thặng dư với giá trị thặng dư (surplus value) và địa tô chênh lệch trong học thuyết của Karl Marx.

Trên thế giới, phương pháp phần dư được áp dụng theo 2 cách: phương pháp phần dư cơ bản (basic residual valuation) hoặc phương pháp phần dư sử dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF). Sự khác biệt giữa các phương pháp có liên quan tới các giả định và độ phức tạp của dự án.

Click để đọc chi tiết về bài viết!

4. Dự kiến sẽ chỉ quy định 3 phương pháp định giá đất

Dự thảo quy định về định giá đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng lấy ý kiến dự kiến chỉ còn quy định 3 phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, phương pháp so sánh chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp và cũng chỉ áp dụng vào việc xây dựng bảng giá đất...

THÁO GỠ CÁC KHÓ KHĂN VƯỚNG MẮC TRONG CÔNG TÁC GIÁ ĐẤT

Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) vừa trình Quốc hội, các phương pháp định giá đất đã rút gọn từ 5 phương pháp xuống còn 4 phương pháp. Các đại biểu Quốc hội đã đồng tình việc bỏ phương pháp thặng dư. Thủ tướng Chính phủ cũng đã kết luận, bỏ phương pháp chiết trừ, lồng ghép vào phương pháp so sánh.

HOÀN THÀNH SỬA ĐỔI, BỔ SUNG QUY ĐỊNH CHI TIẾT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRƯỚC NGÀY 31/7/2023

Theo đại diện địa phương, điều 5 của Dự thảo đề cập phương pháp so sánh được áp dụng để định giá thửa, khu đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp khi có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường. Địa phương băn khoăn đặt câu hỏi: trong thực tế ở những thành phố lớn hay nhà đầu tư lớn có những khu đất hàng trăm hecta nhưng lại có 3 thửa đất so sánh vài trăm mét, trong khu đất đó lại có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, nhiều hình thức trả tiền khác nhau thì sẽ định giá như thế nào? Điều này khiến địa phương lúng túng trong quá trình thực hiện áp dụng. Do đó địa phương đề nghị ban soạn thảo ghi nhận để sửa đổi, bổ sung tạo thuận lợi khi triển khai.

Các ý kiến cũng kiến nghị trong các trường hợp như bồi thường tái định cư thì nên giao thẩm quyền cho địa phương xác định giá đất, từng địa phương xác định theo dự án hoặc theo khu vực, chứ không thể áp dụng hệ số chung chung cho các tỉnh, thành phố...

Bộ Tài nguyên và Môi trường thường xuyên theo dõi, kịp thời hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn trong quá trình triển khai đẩy mạnh công tác định giá đất, quyết định giá đất. Thành lập tổ công tác của Bộ thường xuyên theo dõi, kiểm tra, đôn đốc, xử lý các vướng mắc về định giá đất của địa phương, cơ quan, đơn vị.

Thủ tướng Chính phủ phân công Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà trực tiếp theo dõi, chỉ đạo các Bộ trưởng Bộ: Tư pháp, Tài chính, Xây dựng và các Bộ, ngành liên quan chủ động phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài nguyên và Môi trường kịp thời hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác định giá đất theo chức năng và thẩm quyền được giao.

Click để đọc chi tiết về bài viết!

Ngoài bài tổng hợp tin tức bất động sản về vấn đề định giá đất. Tham khảo thêm các bài viết khác tại Times Pro:

null