Tổng hợp tin tức tâm điểm của thị trường bất động sản trong nước Times Pro tổng hợp từ ngày 09/7-16/7/2022. gồm các tin chính sau:
- 5 dự báo thị trường bất động sản cuối năm
- Xuất hiện xu hướng đầu tư mới, nếu nhà đầu tư biết tận dụng có thể kiếm tiền tỉ lúc thị trường biến động
- Lạm phát và lãi suất tăng, đầu tư bất động sản thế nào để an toàn?
- Dòng vốn này vẫn đổ mạnh vào bất động sản
- Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa: 4 năm trước, người dân Việt Nam cần 35 năm để mua một căn hộ, hiện tại con số là… 57 năm!
- NHNN đưa ra các giải pháp chính sách liên quan đến thị trường bất động sản
- Biệt thự bỏ hoang Hà Nội: Hàng chục tỷ chưa chắc đã mua nổi!
I – TIN THỊ TRƯỜNG
1, 5 dự báo thị trường bất động sản cuối năm
Dự báo một số rủi ro có thể xảy đến cho thị trường nửa cuối năm 2022 và đầu năm 2023, như:
Thứ nhất, động thái siết chặt phát hành trái phiếu, tín dụng bất động sản nhiều khả năng tiếp tục được duy trì.
Thứ hai, chi phí nguyên vật liệu xây dựng dự báo tiếp tục leo thang.
Thứ ba, một số bất ổn chính trị trên thế giới ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu.
Thứ tư, rủi ro lạm phát tăng cao trên thế giới và khó đoán định tại Việt Nam.
Thứ năm, giá bán sơ cấp liên tục tăng, vượt khỏi khả năng của một bộ phận lớn người mua có nhu cầu ở thực.
Trước những khó khăn thách thức kể trên, doanh nghiệp sẽ cần có những động thái ứng biến linh hoạt để thích ứng với điều kiện thị trường thời điểm hiện tại điển hình như: Đa dạng các kênh huy động vốn, đặc biệt nguồn vốn từ các quỹ đầu tư trong và ngoài nước (Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore…) với mức lãi suất hợp lý. Chuẩn bị các phương án M&A, chung tay với các chủ đầu tư khác để hợp tác phát triển dự án. Tập trung nguồn lực cho những dự án đã hoàn thiện pháp lý, tránh việc đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ triển khai.
Click để đọc chi tiết về bài viết!
2,Xuất hiện xu hướng đầu tư mới, nếu nhà đầu tư biết tận dụng có thể kiếm tiền tỉ lúc thị trường biến động
Xu hướng tìm về khu vực đất đai có giá trị sử dụng cao, quanh các khu công nghiệp
Thường nhà đầu tư sẽ hướng đến các khu vực trở thành thủ phủ công nghiệp mới của một tỉnh, thành. Tức các khu vực có vốn đầu tư FDI đăng kí lớn, quy hoạch tăng mạnh diện tích KCN, khu vực có tốc độ tăng dân số nhanh.
Theo các chuyên gia, sở dĩ nhiều nhà đầu tư mạnh tay rót tiền vào bất động sản ven khu công nghiệp là bởi tiềm năng từ khai thác cho thuê (nhà xưởng, nhà trọ, nhà phố), kinh doanh buôn bán…
Đây cũng là xu hướng mà các nhà đầu tư tận dụng để bỏ dòng tiền an toàn trong bối cảnh biến động.Theo đó, làn sóng đầu tư BĐS ven khu công nghiệp sẽ trở thành xu hướng, phát triển mạnh trong thời gian tới”, chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.
Xu hướng đầu tư: ưu tiên giá trị nhỏ, hướng về “vùng giá đáy” thị trường
Khi giá bất động sản tăng cao ở các đô thị lớn, kéo theo các vùng giáp ranh giá cũng biến động liên tục đã mở ra cơ hội cho các phân khúc giá trị nhỏ và thị trường mới nổi. Thay vì bỏ tiền vào các dòng sản phẩm giá trị lớn, nhà đầu tư hướng sự an toàn đến các dòng sản phẩm giá trị đầu tư nhỏ, mặt bằng giá còn mềm hơn so với khu vực lân cận
Đối với đất nền vùng ven, đây cũng là một trong những phân khúc hưởng lợi. Trong giai đoạn nay, Chính phủ cũng rất chú trọng đầu tư công vì là một trong những trụ đỡ quan trọng cho GDP những năm gặp khó khăn do dịch bệnh. Đặc biệt, với các dự án đất nền gần khu công nghiệp, hoặc gần các hạ tầng giao thông trọng điểm nhất định sẽ được hưởng lơi.
Click để đọc chi tiết về bài viết!
II – PHÂN TÍCH NHẬN ĐỊNH
1, Lạm phát và lãi suất tăng, đầu tư bất động sản thế nào để an toàn?
Lạm phát kéo theo lãi suất tăng
SSI Research đánh giá, lạm phát trong quý 2/2022 đã bắt đầu có dấu hiệu tăng tốc, khi chỉ số CPI đạt 3,37% so với cùng kỳ vào cuối tháng 6, từ mức 2,86% trong tháng 5 với xu hướng tăng được ghi nhận ở hầu hết các nhóm ngành. Do đó, lạm phát cơ bản cũng tăng lên 2% so với cùng kỳ (so với tháng 5: 1,6%) – mức cao nhất kể từ tháng 9 năm 2020.
mặc dù mức lạm phát bình quân trong năm 2022 vẫn nằm trong tầm kiểm soát (ước tính 3,5%), lạm phát tại thời điểm cuối tháng 12 có thể bật lên mức 5% so với cùng kỳ. Điều này cũng khiến mức lạm phát bình quân, đặc biệt ở nửa đầu năm 2023 có thể đẩy lên mức cao trên 4%”, nhóm nghiên cứu SSI Research cảnh báo.
Trong báo cáo mới đây, KB Securities đánh giá mặt bằng lãi suất huy động đã chạm đáy nên nhiều khả năng sẽ nhích tăng trong nửa cuối năm 2022. Mức Tăng nhiều khả năng sẽ tăng nhẹ 0.5-1%, tương ứng với kịch bản cơ sở lạm phát tăng 3.8%.
Chuyển hướng đầu tư lâu dài và lựa chọn sản phẩm an toàn
“Các bất động sản có tiềm năng tăng giá tốt mà giá bán thấp là rất khan hiếm, đa phần đầu tư bất động sản là cơ hội, phải xác định được chu kỳ và tọa độ tăng giá. Có những sản phẩm giá bán rất cao, nhưng nhà đầu tư vẫn đổ tiền vào là bởi họ kỳ vọng tiềm năng tăng giá tiếp tục; nhưng có những dự án giá rẻ, giới đầu tư lại cẩn trọng mua vào hoặc không mua vì lo ngại rủi ro”, ông Tuấn nói..
“Thực tế, khi thị trường đang sốt gần như mọi sản phẩm đều đem ra giao dịch; thậm chí cả đất vườn, đất trồng cây, đất rừng… mua bán viết tay. Vì thế, sẽ rất rủi ro khi thị trường xấu, những sản phẩm không có tính pháp lý cao sẽ mất giá nhanh, không có tính thanh khoản. Do đó, theo các chuyên gia, đầu tư giai đoạn này thì an toàn phải đặt lên hàng đầu, đầu tư phải lựa chọn sản phẩm an toàn pháp lý. Trong trường hợp thị trường có xấu thì bất động sản đảm bảo yếu tố pháp lý vẫn có thể bán được, dù bán lỗ nhưng vẫn thanh khoản được”, ông Tuấn Anh nói.
Cùng với đó, vị trí bất động sản có hạ tầng xã hội tốt thì tính thanh khoản cao hơn, khi không bán được cho người đầu tư thì có thể bán cho người mua tiêu dùng thật. Với những sản phẩm đầu tư ở khu vực xa xôi, hay ở địa phương không có tiềm năng thì nên tránh.
Click để đọc chi tiết về bài viết!
2, Dòng vốn này vẫn đổ mạnh vào bất động sản
Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/5, tổng vốn đầu tư trực tiếp ước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt gần 12 tỷ USD, giảm 16,3% so với cùng kỳ năm 2021.
Kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 5 tháng đầu năm với gần 3 tỷ USD, chiếm gần 26% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đáng chú ý, con số này tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái (1,05 tỷ USD). Nhìn lại 4 tháng đầu năm, vốn FDI vào bất động sản cũng đạt hơn 2,8 tỷ USD trong khi cùng kỳ chỉ đạt 778 triệu USD.
Các nhà phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam cũng ghi nhận tăng mạnh trong thời gian vừa qua. Hiện nay đã có dòng vốn khoảng 2 tỷ USD đổ vào Việt Nam để xây dựng hạ tầng khu công nghiệp và logistics. Sự ổn định của đồng tiền nội tệ Việt Nam so với các nước trong khu vực cũng là một trong những yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài.
Click để đọc chi tiết về bài viết!
III – CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ
1, Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa: 4 năm trước, người dân Việt Nam cần 35 năm để mua một căn hộ, hiện tại con số là… 57 năm!
Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa – chuyên gia kinh tế nhận định trong tọa đàm Quản lý đầu tư cá nhân trong môi trường linh hoạt do báo Đầu tư chứng khoán tổ chức.
Theo vị chuyên gia, một điểm rất khác của thị trường bất động sản so với các thị trường khác, đó là hai đường cung – cầu có thể không còn giao nhau mà đi song song. Hiện tượng này xảy ra khi giá bất động sản lên cao tới mức người ta có đất, có nhà nhưng không bán, tiếp tục kỳ vọng giá sẽ còn cao hơn nữa. Tình trạng cung – cầu đi song song chỉ cần kéo dài 1 năm rưỡi, bong bóng sẽ xảy ra.
Tiêu chí thứ nhất, nếu một người dân bình thường cần trên 30 năm làm việc mới mua được một căn hộ ở thì tức bắt đầu có bong bóng.
Tiêu chí thứ hai, một căn hộ cho thuê để ở mà cần quá 25 năm không hoàn vốn thì cũng có nghĩa là bong bóng.
Các dự án Hạng C có giá bán trung bình trong năm 2021 ở mức giá bán đã đạt 56,5 triệu VND/m2 thông thủy, tăng 27% theo năm.
2, NHNN đưa ra các giải pháp chính sách liên quan đến thị trường bất động sản
Theo quy định của pháp luật hiện hành, các tổ chức tín dụng (TCTD) có vai trò cho vay đối với các chủ thể tham gia thị trường BĐS, trực tiếp mua trái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, bảo lãnh cho các chủ thể trên thị trường và trong một số trường hợp có thể trực tiếp mua, nắm giữ BĐS.
Với vai trò là ngân hàng Trung ương và cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động ngân hàng, NHNN Việt Nam đã điều hành chính sách tín dụng nhằm mục tiêu chính sách tiền tệ và đưa ra các quy định, chính sách bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.
Ngoài việc thực hiện cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS từ nguồn vốn huy động của người gửi tiền, trong những năm qua, hệ thống các tổ chức tín dụng còn thực hiện một số chương trình, tín dụng về nhà ở theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ được áp dụng các quy định đặc thù về đối tượng, điều kiện vay vốn, lãi suất.
Trong những năm qua, căn cứ mục tiêu lạm phát, tăng trưởng kinh tế theo Nghị quyết của Quốc hội, NHNN điều hành tín dụng theo chỉ tiêu định hướng hàng năm.
Tại Chỉ thị đầu năm, Thống đốc NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng tập trung vốn vào hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhất là những lĩnh vực ưu tiên theo chủ chương của Chính phủ, kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như cho vay đầu tư, kinh doanh chứng khoán, bất động sản.
Nhu cầu tín dụng bất động sản thường với thời hạn trung và dài hạn (hiện nay khoảng 94% dư nợ có thời gian 10-25 năm), trong khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường (khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn). Nếu các TCTD không cân đối kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân.
Do vậy, NHNN đã ban hành đầy đủ hành lang pháp lý để tổ chức tín dụng thực hiện vai trò cho vay, mua trái phiếu, bảo lãnh, trong đó cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, mua trái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quy định về hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, NHNN đã ban hành các quy định về tỷ lệ an toàn, các giới hạn tín dụng để bảo đảm an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng; chỉ đạo các tổ chức tín dụng mở rộng tín dụng đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn vay, bảo đảm đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh; tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn, hiệu quả, phù hợp với quy định của pháp luật và chủ trương, chính sách của Nhà nước,…
NHNN sẽ tiếp tục điều hành theo chỉ tiêu định hướng tín dụng tăng 14% đã đề ra từ đầu năm và theo dõi sát diễn biến kinh tế vĩ mô, tiền tệ trong nước và quốc tế, đặc biệt là diễn biến lạm phát, tiến độ giải ngân đầu tư công, giải ngân theo chương trình phục hồi để có giải pháp điều hành phù hợp, xem xét dòng vốn nước ngoài có tiếp tục đổ vào Việt Nam hay không.
Ngoài ra, NHNN đã đề xuất Thủ tướng Chính phủ giao các Bộ, ngành, địa phương thực hiện một số giải pháp như rà soát, xem xét, đề xuất sửa đổi các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá.
Đồng thời, công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ.
Các cơ quan cũng cần rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, thành lập các công ty xếp hạng tín nhiệm uy tín, nâng cao sự minh bạch trong hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán.
Nâng cao khả năng huy động vốn từ các nguồn khác như từ thị trường chứng khoán, vốn FDI… phát triển các thị trường này trở thành kênh huy động vốn dài hạn hiệu quả của doanh nghiệp, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng.
“Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thời gian qua ngành ngân hàng đã triển khai các giải pháp cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế, trong đó có tín đối với lĩnh vực bất động sản, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nhưng không chủ quan với lạm phát.
Đồng thời, NHNN thực hiện các giải pháp kiểm soát rủi ro đối với hoạt động ngân hàng, trong đó có kiểm soát rủi ro đối với tín dụng bất động sản, bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu chi trả của người dân”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết.
Click để đọc chi tiết bài viết!
IV – QUY HOẠCH
1, Biệt thự bỏ hoang Hà Nội: Hàng chục tỷ chưa chắc đã mua nổi!
Giá liền kề, biệt thự bỏ hoang cũng phi mã
Cuộc đua xây dựng khu đô thị mới, khu đô thị kiểu mẫu giai đoạn năm 2008 – 2012, theo đó nguồn cung ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề tăng mạnh. Tuy nhiên, đến giai đoạn năm 2011 – 2013 xảy ra cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản đã nhấn chìm không ít khu đô thị vào vòng xoáy trượt giá, kém thanh khoản.
Trải qua khoảng thời gian phục hồi, đến nay giá bất động sản tại một số khu đô thị bất ngờ “lên hương”, tăng giá chóng mặt. Theo khảo sát, một số khu đô thị phía Tây Hà Nội có mức giá tăng vọt, trung bình từ 20 – 30%/năm, thậm chí có những căn đã tăng gấp 2 lần sau chưa đầy 2 năm.
Điển hình, tại khu đô thị Vân Canh (huyện Hoài Đức), mặc dù hàng loạt các căn biệt thự, nhà liền kề vẫn bỏ hoang la liệt, không người ở. Tuy nhiên, chỉ trong 2 năm gần đây, mức giá tại khu đô thị này đã tăng gấp 2 lần. Đáng chú ý, từ cuối năm 2021 tới nay mức giá đã tăng từ khoảng 10 – 20%.
Đơn cử, một căn nhà liền kề rộng 113,8 m2 nằm tại mặt đường 17m, thời điểm đầu năm 2020 có mức giá khoảng 43 triệu đồng/m2 thì nay giá căn liền kề này đã lên tới 130 triệu đồng/m2, tương đương gần 15 tỷ đồng.
Thêm một căn biệt thự rộng 260 m2, nằm tại mặt đường 17m, thời điểm 2020 có giá 75 triệu đồng/m2 thì nay cũng được rao bán với giá hơn 130 triệu đồng/m2, tương đương gần 34 tỷ đồng.
Tuy nhiên, mặc dù được hưởng lợi từ hạ tầng và có mức giá tăng cao nhưng khu đô thị này vẫn la liệt biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang không người ở, rêu mốc mọc xung quanh.
Tương tự, cũng trên địa bàn huyện này, khu đô thị Nam An Khánh cũng la liệt các biệt thự, nhà liền kề sau nhiều năm vẫn lác đác cư dân, bỏ hoang. Theo khảo sát hiện mức giá tại khu đô thị này đang dao động khoảng 75 – 135 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn shophouse rộng 195m2, đang được rao bán với giá 110 triệu đồng/m2, tương đương gần 21,5 tỷ đồng.
“Ngáo giá” tại khu đô thị hoang
Dự báo về những thay đổi cho năm 2022, ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ: “Thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội đã liên tục thiếu hụt nguồn cung sơ cấp trong một thời gian dài.
Nguồn cung mới trong năm 2022 chủ yếu đến từ các dự án, khu đô thị lớn ở ngoài trung tâm TP. Hà Nội sẽ giúp khắc phục tình trạng này. Những nơi có cơ sở hạ tầng cải thiện, nguồn cung, lượng giao dịch, cũng như giá bán cũng sẽ có sự tăng trưởng đáng kể”.
Năm 2022 là một năm nhiều hứa hẹn cho các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng, kết nối giao thông nội đô và vùng ven thành phố. Đây sẽ là yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu mua bán khi nguồn cung tương lai đạt đến từ 13 dự án nằm chủ yếu tại các khu vực phía Tây và phía Đông của thủ đô.
Nhưng giá bất động sản phi mã kéo theo những khu đô thị bỏ hoang nhiều năm nay cũng tăng giá theo. Thực tế, những người sở hữu ở khu vực này đã chôn vốn nhiều năm, dù giá tăng rao bán liên tục vẫn rất khó.
“Trong khi, đầu tư ở những khu đô thị hoang việc cho thuê cũng rất khó, chỉ có những người mua để làm kho mới thuê, còn để ở thì gần như không. Nguyên nhân là dù được xây dựng hoành tráng lên nhưng nhiều năm qua vẫn thiếu tiện ích, tính kết nối đồng bộ. Do đó, nếu bán mức giá vài chục tỷ ở thời điểm này là ngáo giá, phải chờ đến khi quy hoạch đồng bộ hơn”, anh Hải nói.
Click để đọc chi tiết về bài viết!
Xem thêm các tin tức bất động sản khác tại Times Pro dưới đây!
Bản tin bất động sản Times Pro – Times Pro
Đánh giá bài viết!