I – TIN THỊ TRƯỜNG
Bùng nổ các dự án nhà ở xã hội khắp cả nước
Năm 2022, không chỉ các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM đang chuẩn bị làm hàng nghìn căn hộ nhà ở xã hội các địa phương đang tấp nập phê duyệt các dự án nhà ở xã hội trên cả nước.
Mới đây, Vinhomes công bố làm nhà ở xã hội ( NƠXH ) trên cả nước trong đó sẽ triển khai trước tiên tại Hà Nội và TPHCM. Theo đó, tháng 8 năm nay, sẽ khởi công dự án đầu tiên. Căn hộ tại đây dự kiến giá bán dưới 1 tỷ đồng.
Cuối tháng 4 vừa qua, tại Hà Nam, Tổng Cty HUD vừa khởi công dự án nhà ở xã hội có giá từ 380 triệu đồng/căn. Dự án có tổng diện tích 4,9 ha bao gồm 4 khối nhà cao 9 tầng với 564 căn hộ và một số căn nhà ở thấp tầng.
UBND tỉnh Thanh Hóa mới đây cũng ban hành Quyết định số 1569 về việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án NƠXH phường Nam Ngạn, TP Thanh Hóa (tại MBQH Khu ở và dịch vụ thuộc khu đô thị Bắc cầu Hạc) với diện tích sử dụng đất khoảng 28.002,9m2.
Sơ bộ cơ cấu sản phẩm nhà ở khoảng 2.400 căn hộ, dự kiến tổng chi phí thực hiện dự án khoảng 3.721,297 tỷ đồng (không bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng).
UBND tỉnh Ninh Bình cũng vừa có báo cáo về chủ trương đầu tư Dự án NƠXH phục vụ Khu công nghiệp Gián Khẩu và người lao động khu vực lân cận trên khuôn viên rộng 49.622m2, với tổng số lượng nhà ở 2.153 căn.
Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong quý I/2022, cả nước có 4 dự án NƠXH hoàn thành, 98 dự án đang triển khai, các sở xây dựng ban hành văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở trong tương lai 9 dự án.
Đáng chú ý, trong khoảng thời gian này cả nước chỉ có 3 dự án NƠXH cấp phép mới, quy mô gần 1.200 căn tại Lạng Sơn, Phú Thọ và Quảng Ninh, nhưng lại có đến 39 dự án nhà ở thương mại quy mô gần 18.700 căn hộ được cấp phép mới.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, đến hết năm 2021, cả nước đã hoàn thành 266 dự án với hơn 142.000 căn NOXH, tổng diện tích hơn 7,1 triệu mét vuông sàn (bao gồm cả nhà thu nhập thấp và nhà công nhân), quá chậm so với yêu cầu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.
Hiện nay, cả nước có 214 dự án nhà ở dành cho công nhân với quy mô sử dụng đất khoảng 600ha, nhưng đến thời điểm này mới chỉ có 116 dự án hoàn thành với diện tích đất hơn 250 ha, còn 98 dự án chậm tiến độ, 575 khu công nghiệp đang hoạt động đang thiếu hụt nghiêm trọng hạ tầng xã hội cho người lao động, nhất là nhà ở
II – PHÂN TÍCH NHẬN ĐỊNH
Vì sao bất động sản vẫn được lựa chọn đầu tư?
Thị trường bất động sản thời gian qua vẫn xuất hiện cơn sốt đất tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng, dấu hiệu cho thấy đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Tuy nhiên, nhìn nhận về xu hướng đầu tư, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ trở thành kênh đầu tư hút tiền, đặc biệt các sản phẩm đầy đủ pháp lý.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung gặp nhiều rủi ro, đặc biệt sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị, bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường thu hút mạnh dòng tiền.
Cụ thể, trong quý I bất động sản đã vươn lên vị trí số 2 về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, đạt gần 600 triệu USD (tính chung cả năm 2021 bất động sản đứng vị trí thứ 3). Đồng thời, giá trị M&A (mua bán và sáp nhập) bất động sản của quý I/2022 cao nhất 5 năm (theo báo cáo về thị trường vốn đầu tư quý I/2022 của Cushman & Wakefield).
Lý giải về những diễn biến tương đối tích cực trong việc thu hút dòng tiền của thị trường bất động sản trong quý I/2022, Báo cáo của VARS nhận định đó là sự hội tụ của bốn yếu tố gồm: hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đẩy mạnh đầu tư công, triển khai gói hỗ trợ và nền kinh tế duy trì được tốc độ tăng trưởng.
Cụ thể, hệ thống cơ sở hạ tầng của Việt Nam đang ngày càng được hoàn thiện, nhất là tại các thành phố lớn như TP. HCM, Hà Nội và các tỉnh, thành phố lân cận.
Đường cao tốc cũng như các cung đường kết nối, sân bay… đang tạo ra diện mạo mới cho đất nước. Trong cơ cấu giá trị bất động sản, cơ sở hạ tầng đóng vai trò đáng kể, bên cạnh giá trị nội tại của bất động sản đó.
Yếu tố động lực thứ hai theo VARS là việc đẩy mạnh đầu tư công được kỳ vọng sẽ thúc đẩy kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. Theo đó, chỉ tính riêng báo cáo của Bộ Giao thông vận tải trong quý I/2022 đã giải ngân gần 7.500 tỷ đồng cho các dự án hạ tầng quan trọng trên cả nước.
Trong cả năm 2022, dự kiến bộ này sẽ giải ngân khoảng 50.300 tỷ đồng, tập trung nguồn lực, chỉ đạo quyết liệt đẩy nhanh tiến độ các dự án kết cấu hạ tầng trọng điểm, tăng cường kết nối vùng, liên vùng, khu vực, quốc tế, nhất là các công trình hạ tầng giao thông quan trọng như dự án xây dựng một số đoạn đường bộ cao tốc trên tuyến Bắc – Nam phía Đông giai đoạn 2017 – 2020; dự án đường cao tốc Mỹ Thuận – Cần Thơ; Cảng hàng không quốc tế Long Thành; sớm đưa vào hoạt động một số tuyến đường sắt đô thị ở Hà Nội và TP.HCM.
Thứ ba, gói hỗ trợ gần 350.000 tỷ đồng trong đó gần 114.000 tỷ đồng dành cho các dự án hạ tầng, 110.000 tỷ đồng dành cho các chính sách ưu đãi các doanh nghiệp sẽ tạo động lực tổng hợp giúp nền kinh tế sớm phục hồi, cải thiện sức mua người tiêu dùng, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Yếu tố động lực thứ tư, theo VARS hiện nay Việt Nam được đánh giá là quốc gia duy trì tốc độ tăng trưởng tốt, tình hình chính trị, xã hội ổn định trong một thời gian dài, tạo nên sức cạnh tranh đáng kể của nền kinh tế. Đầu tư trực tiếp nước ngoài, trong đó có mảng bất động sản tăng trưởng đều đặn trong thời gian qua là một minh chứng rõ rệt.
III – CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ
Siết tín dụng bất động sản: Thị trường sẽ hạ nhiệt trong ngắn hạn nhưng nhìn dài hạn sẽ thấy cơ hội
Theo một số chuyên gia, việc siết tín dụng có thể sẽ khiến thị trường bất động sản hạ nhiệt nhanh chóng trong thời gian tới. Tuy nhiên, về dài hạn vẫn có rất nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư.
Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu. Hai nguồn vốn này chiếm khoảng 75% tổng nguồn vốn phát triển dự án, còn lại là vốn từ khách hàng và vốn chủ sở hữu. Trước đây, vốn ngân hàng chiếm chủ yếu nhưng 5-6 năm gần đây, trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh, nhất là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.
Do đó, sau thông điệp của các cơ quan quản lý liên quan đến việc siết tín dụng và chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu trong thời gian vừa qua, không ít chuyên gia lo ngại thị trường địa ốc sẽ gặp khó.
Thực tế, bước sang tháng 4, thị trường đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Lượng quan tâm đến bất động sản trong đã giảm 14% sau ba tháng tăng trưởng mạnh, theo thống kê của Batdongsan.com.vn.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, các thông tin liên quan đến việc thắt chặt tín dụng bất động sản cũng như các chính sách khác đã ảnh hưởng tới hành vi tìm kiếm của người mua trên thị trường. Một số loại hình được nhiều người quan tâm và rất nóng như đất nền đã giảm gần 20%. Những con số này cho thấy cung, cầu trên thị trường đã bị tác động. Còn các nhà đầu tư, các sàn giao dịch đều trong trạng thái chờ đợi để xem diễn biến thị trường.
Cụ thể hơn, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận định, so với việc đánh thuế thì việc hạn chế tín dụng vào bất động sản có tác động lớn hơn. Bởi thị trường bất động sản được quyết định bởi cung và cầu.
“Khi nguồn vốn tín dụng bị siết lại thì ngay lập tức nó sẽ tác động và tác động nhanh hơn các công cụ khác. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp. Tôi cho rằng thị trường sẽ hạ nhiệt nhanh chóng trong thời gian tới, trước mắt là phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng, đất nền. Tuy nhiên, việc hạ nhiệt này sẽ chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Ngược lại, đối với nhóm có nhu cầu ở thật sẽ ít bị ảnh hưởng”, vị này nhận định.
Còn theo Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa, nếu nhìn theo hướng tiêu cực, thị trường bất động sản đang đối diện với áp lực lạm phát đang rất lớn, giá nguyên vật liệu cũng tăng cao trong khi nguồn cung khan hiếm. Chưa kể, nhiều chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn,…
Ông Nghĩa dự báo, trước mắt, từ nay đến cuối năm 2022, dòng tiền vào bất động sản dự báo sẽ tiếp tục khắc nghiệt. Các nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy tài chính cũng chịu áp lực liên quan đến tín dụng, dẫn đến thanh khoản có vấn đề. Ngoài ra, việc một số chủ đầu tư bị thanh tra liên quan đến việc huy động vốn sẽ dẫn tới các dự án bị đình trệ,… “Có thể nói thị trường bất động sản đúng nghĩa là đang bị siết”, vị này nói.
Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, vẫn có những góc độ tích cực. Bởi vẫn có những chủ đầu tư không bị áp lực về nguồn vốn và những dự án của họ vẫn được triển khai. Đây vẫn là cơ hội cho những doanh nghiệp này. Bên cạnh đó, tại một số địa phương hiện nay vẫn còn một lượng lớn các nhà đầu tư có tài chính dưới 2 tỷ đi tìm kiếm những khu vực mới nổi để đầu tư. Do đó, vẫn có những thị trường đang vận hành và phát triển tốt.
Đánh giá bài viết!