Thị Trường Bất Động Sản Đang Bước Vào "Kỷ Nguyên Mới"?

5 "Nỗi lo" của thị trường bất động sản Việt Nam 2024.

Thị trường Bất động sản (BĐS) Việt Nam vốn được xem là "locomotive" của nền kinh tế, đóng góp quan trọng vào GDP và tạo ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, bên cạnh những tiềm năng to lớn, thị trường BĐS hiện nay vẫn đang đối mặt với 5 "nút thắt" lớn, cản trở sự phát triển và gây khó khăn cho cả nhà đầu tư và người mua nhà.

Mất cân bằng cung - cầu

Đây là vấn đề nhức nhối và dai dẳng nhất của thị trường BĐS. Trong khi nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, ngày càng tăng cao, thì nguồn cung lại chưa đáp ứng được. Tình trạng "khan hiếm" nhà ở giá rẻ khiến nhiều người dân gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở, đồng thời cũng tạo áp lực lên giá cả thị trường.

Cơ cấu sản phẩm thiếu hợp lý

Tỷ trọng nhà ở cao cấp trong cơ cấu sản phẩm BĐS ngày càng tăng, trong khi nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội lại thiếu hụt trầm trọng. Điều này dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá cả, khiến nhiều người có thu nhập trung bình và thấp khó có cơ hội sở hữu nhà ở.

Giá cả BĐS "miễn dịch" với suy thoái

Mặc dù thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn, nhưng giá cả lại không có xu hướng giảm, mà thậm chí còn tiếp tục tăng. Điều này khiến nhiều người lo ngại về nguy cơ hình thành bong bóng BĐS, tiềm ẩn những rủi ro cho nền kinh tế.

Bế tắc trong việc tiếp cận nguồn vốn

Việc tiếp cận nguồn vốn, đặc biệt là phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đang gặp nhiều vướng mắc. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai các dự án BĐS, khiến thị trường càng thêm trì trệ.

Giải pháp chậm chạp, thiếu hiệu quả

Mặc dù Chính phủ và các cơ quan chức năng đã có nhiều nỗ lực để giải quyết các vấn đề của thị trường BĐS, nhưng hiệu quả vẫn còn hạn chế. Việc giải quyết các vướng mắc pháp lý, thủ tục hành chính còn chậm chạp, khiến nhiều dự án BĐS bị "đóng băng".

Thị trường đã vượt qua gia đoạn khó khăn và chuẩn bị rạng sáng

Sau giai đoạn "ngủ đông" vì đại dịch, thị trường BĐS những tháng đầu năm 2024 đã cho thấy những dấu hiệu hồi sinh đầy sức sống. Các hoạt động giao dịch dần sôi động trở lại, ghi nhận sự gia tăng cả về tổng cung và tổng cầu, đầu vào và đầu ra, vi mô và vĩ mô, mở ra những cơ hội đầy hứa hẹn cho thị trường trong cả ngắn hạn và trung hạn.

Cũng như năm 2023, phân khúc căn hộ vẫn khẳng định vị thế "đầu tàu" của thị trường BĐS, chiếm gần 60% tổng lượng giao dịch trong quý 1/2024. Nhu cầu sở hữu nhà ở, đặc biệt là nhà ở tại các thành phố lớn vẫn luôn cao, thúc đẩy phân khúc này tiếp tục tăng trưởng.

Bên cạnh phân khúc căn hộ, thị trường BĐS công nghiệp và thương mại cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực. Nhu cầu về kho bãi, nhà xưởng, khu công nghiệp tăng cao do sự phát triển của ngành sản xuất, xuất khẩu. Các khu đô thị mới, khu trung tâm thương mại cũng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư với tiềm năng phát triển to lớn.

Tuy vẫn đối mặt với nhiều khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch, thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng được dự đoán sẽ dần hồi phục trong những năm tới. Các sản phẩm như condotel, căn hộ cao tầng gắn với du lịch nghỉ dưỡng tại những địa điểm du lịch trọng điểm hứa hẹn thu hút du khách và nhà đầu tư.

Sự ra đời và có hiệu lực của các luật mới liên quan đến BĐS như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ góp phần tạo môi trường đầu tư minh bạch, rõ ràng, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững.

Từ giờ đến cuối năm 2024, thị trường BĐS được dự đoán sẽ tiếp tục đà tăng trưởng với nguồn cung tăng, cầu nhà ở thực và cầu đầu tư duy trì ở mức cao. Các đô thị vệ tinh của Hà Nội, TP. HCM và các thành phố lớn khác như Đà Nẵng sẽ là những điểm đến tiềm năng cho các nhà đầu tư. 

Số lượng doanh nghiệp BĐS tham gia thị trường dự kiến sẽ tăng lên, cùng với đó là sự ra mắt của nhiều dự án mới, các sàn giao dịch và môi giới BĐS quay trở lại hoạt động. Nhu cầu đầu tư và mua nhà ở thực tế cũng sẽ gia tăng, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ.

Luật Nhà Ở - được triển khai nhưng vẫn gặp khó khăn

Thị trường bất động sản (BĐS) những tháng đầu năm 2024 được đánh giá đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận các động thái tích cực về tổng cung và tổng cầu, đầu vào và đầu ra, vi mô và vĩ mô, trước mắt và trung hạn, mở ra những cơ hội triển vọng cho thị trường BĐS năm 2024. Tuy nhiên, bức tranh chung vẫn ẩn chứa những mảng màu u ám từ "vết thương" pháp lý chưa được hàn gắn hoàn toàn.

Nền kinh tế vĩ mô tuy có dấu hiệu cải thiện nhưng động lực tăng trưởng đang dần suy yếu. FDI, xuất khẩu, đầu tư công - những "cú hích" quen thuộc - đều cho thấy xu hướng chững lại. Nghị quyết 41 của Bộ Chính trị đề cao vai trò của khu vực tư nhân, tuy nhiên, thực tế cho thấy "đầu tàu" này lại đang gặp nhiều khó khăn.

Thị trường BĐS, tưởng chừng như "lạc lõng" trong bức tranh kinh tế chung, lại đóng vai trò vô cùng quan trọng. BĐS tạo nền tảng cho sản xuất kinh doanh, là nơi sinh sống của người dân, tác động trực tiếp đến sự tăng trưởng của các ngành kinh tế khác. "Giải cứu" BĐS chính là "giải cứu" cho nền kinh tế.

Quốc hội đã thông qua ba luật quan trọng: Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024. Đây được xem như "ba mũi giáp công" đầy tiềm năng, hứa hẹn vực dậy thị trường BĐS. Tuy nhiên, hành trình phía trước còn nhiều chông gai bởi những "hòn đá tảng" pháp lý chưa được giải quyết triệt để.

Việc thực thi luật mới vẫn còn nhiều khó khăn, tiềm ẩn rủi ro pháp lý và tranh chấp. Thị trường cần thời gian để thích nghi và có thể sẽ đối mặt với nhiều thử thách trong giai đoạn tới.