4 phương pháp định giá đất: phương pháp thặng dư

Phương pháp định giá đất bằng phương pháp thặng dư, còn được gọi là "Surplus Method," là một trong các phương pháp định giá đất. Phương pháp này dựa trên việc tính toán giá trị đất bằng cách trừ đi các chi phí liên quan đến việc phát triển tài sản và thu nhập kỳ vọng. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết.

1.Phương pháp định giá đất bằng phương pháp thặng dư gộp

Phương pháp định giá đất bằng phương pháp thặng dư gộp, còn được gọi là "Gross Surplus Method," là một trong các phương pháp định giá đất. Phương pháp này dựa vào việc tính toán giá trị đất bằng cách trừ đi toàn bộ chi phí phát triển tài sản khỏi giá trị thị trường của tài sản đó. Dưới đây là cách thực hiện phương pháp này:

• Xác định giá trị thị trường của tài sản: Bước đầu tiên là xác định giá trị thị trường của tài sản đất hoặc tài sản bất động sản tổng thể trước khi phát triển. Điều này thường được xác định bằng cách sử dụng phương pháp định giá thị trường thông qua các giao dịch tương tự trong khu vực hoặc thông qua bất động sản đang được niêm yết.
• Xác định chi phí phát triển: Tiếp theo, bạn cần xác định toàn bộ chi phí liên quan đến việc phát triển tài sản. Điều này bao gồm chi phí xây dựng, cải tiến đất, các phí quản lý, phí thuế xây dựng, và các khoản chi phí khác liên quan đến quá trình phát triển.
• Trừ đi chi phí phát triển từ giá trị thị trường: Khi bạn đã xác định giá trị thị trường và chi phí phát triển, bạn trừ đi toàn bộ chi phí phát triển từ giá trị thị trường. Kết quả chính là giá trị thặng dư gộp, chính là giá trị của đất sau khi đã trừ đi toàn bộ chi phí phát triển.
• Kiểm tra và đánh giá: Cuối cùng, bạn nên kiểm tra và đánh giá kết quả để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong quá trình định giá đất.

Phương pháp thặng dư gộp thường được sử dụng trong các tình huống định giá tài sản đất sau khi đã có sự phát triển hoặc cải tiến. Nó giúp xác định giá trị của đất đối với tài sản tổng thể sau khi đã loại bỏ toàn bộ chi phí phát triển. Tuy nhiên, cần chú ý đến việc xác định chính xác chi phí phát triển để đảm bảo tính chính xác của phương pháp này.

2.Phương pháp định giá đất bằng phương pháp thặng dư ròng

Phương pháp định giá đất bằng phương pháp thặng dư ròng, còn được gọi là "Net Surplus Method," là một trong các phương pháp định giá đất. Phương pháp này dựa vào việc tính toán giá trị đất bằng cách trừ đi các chi phí phát triển tài sản và tất cả các loại thuế, phí và khoản chi khác liên quan đến tài sản. Dưới đây là cách thực hiện phương pháp này:

• Xác định giá trị thị trường của tài sản: Bước đầu tiên là xác định giá trị thị trường của tài sản đất hoặc tài sản bất động sản tổng thể trước khi phát triển. Điều này thường được xác định bằng cách sử dụng phương pháp định giá thị trường thông qua các giao dịch tương tự trong khu vực hoặc thông qua bất động sản đang được niêm yết.
• Xác định chi phí phát triển: Tiếp theo, bạn cần xác định toàn bộ chi phí liên quan đến việc phát triển tài sản. Điều này bao gồm chi phí xây dựng, cải tiến đất, các phí quản lý, phí thuế xây dựng, và các khoản chi phí khác liên quan đến quá trình phát triển.
• Xác định thuế, phí và chi phí khác: Bạn cần tính toán tất cả các loại thuế, phí và khoản chi phí khác liên quan đến tài sản sau khi phát triển. Điều này có thể bao gồm thuế bất động sản, thuế mua bán, phí quản lý, phí bảo trì, và các khoản chi phí khác.
• Trừ đi tất cả các yếu tố khác từ giá trị thị trường: Khi bạn đã xác định giá trị thị trường, chi phí phát triển và tất cả các thuế, phí và chi phí khác, bạn trừ đi toàn bộ các yếu tố này từ giá trị thị trường. Kết quả chính là giá trị thặng dư ròng, chính là giá trị của đất sau khi đã loại bỏ toàn bộ các yếu tố khác.
• Kiểm tra và đánh giá: Cuối cùng, bạn nên kiểm tra và đánh giá kết quả để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong quá trình định giá đất.

Phương pháp thặng dư ròng thường được sử dụng để xác định giá trị của đất sau khi đã loại bỏ toàn bộ các yếu tố khác như chi phí phát triển, thuế và phí. Điều này giúp xác định giá trị tinh khiết của đất đối với tài sản tổng thể sau khi đã xem xét toàn bộ các yếu tố khác.

3.Phương pháp định giá đất bằng phương pháp thặng dư đầu tư

Phương pháp định giá đất bằng phương pháp thặng dư đầu tư, còn được gọi là "Investment Surplus Method," là một trong các phương pháp định giá đất. Phương pháp này dựa vào khả năng thu nhập kỳ vọng từ việc phát triển tài sản và tính toán giá trị đất dựa trên mức thu nhập này. Dưới đây là cách thực hiện phương pháp này:

• Xác định mức thu nhập kỳ vọng: Bước đầu tiên là xác định mức thu nhập kỳ vọng mà tài sản đất dự kiến sẽ sinh ra sau khi đã phát triển hoặc cải tiến. Thu nhập này có thể bao gồm thu nhập từ cho thuê tài sản, thu nhập từ việc sản xuất hoặc các loại thu nhập khác liên quan đến tài sản.
• Xác định tỷ suất lợi nhuận thích hợp: Sau khi đã có mức thu nhập kỳ vọng, bạn cần xác định một tỷ suất lợi nhuận thích hợp dựa trên rủi ro và cơ hội đầu tư trong khu vực và loại tài sản tương ứng. Tỷ suất này thường được gọi là "tỷ suất lợi nhuận chấp nhận được" và thường được sử dụng để đánh giá khả năng đầu tư.
• Tính toán giá trị thu nhập (Income Value): Bạn tính toán giá trị thu nhập bằng cách chia mức thu nhập kỳ vọng cho tỷ suất lợi nhuận thích hợp. Công thức cơ bản là: Giá trị thu nhập = Mức thu nhập kỳ vọng / Tỷ suất lợi nhuận.
• Xác định giá trị cải tiến: Giá trị cải tiến là giá trị tài sản sau khi đã loại bỏ giá trị đất. Bạn có thể xác định giá trị cải tiến bằng cách trừ đi giá trị đất (tính từ bước trước) từ giá trị thu nhập.
• Kiểm tra và đánh giá: Cuối cùng, bạn nên kiểm tra và đánh giá kết quả để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong quá trình định giá đất.

Phương pháp thặng dư đầu tư thường được sử dụng khi có dữ liệu về thu nhập kỳ vọng từ tài sản sau khi phát triển hoặc cải tiến. Nó giúp xác định giá trị của đất dựa trên khả năng sinh lời từ tài sản đất sau khi đã xem xét thu nhập kỳ vọng và tỷ suất lợi nhuận thích hợp. Tuy nhiên, cần chú ý đến việc xác định chi tiết và đáng tin cậy của mức thu nhập và tỷ suất lợi nhuận.

4.Phương pháp định giá đất bằng phương pháp thặng dư phân tách

Phương pháp định giá đất bằng phương pháp thặng dư phân tách, còn được gọi là "Separation Surplus Method," là một trong các phương pháp định giá đất. Phương pháp này chia tách tài sản thành hai phần: giá trị đất và giá trị cải tiến.

Giá trị đất được tính toán bằng cách so sánh giá trị tài sản trước và sau khi phát triển, trong đó giá trị tài sản sau khi phát triển là tổng cộng của giá trị cải tiến và giá trị đất. Dưới đây là cách thực hiện phương pháp này:

• Xác định giá trị thị trường của tài sản trước khi phát triển: Bước đầu tiên là xác định giá trị thị trường của tài sản đất hoặc tài sản bất động sản tổng thể trước khi phát triển. Điều này thường được xác định bằng cách sử dụng phương pháp định giá thị trường thông qua các giao dịch tương tự trong khu vực hoặc thông qua bất động sản đang được niêm yết.
• Xác định chi phí phát triển: Tiếp theo, bạn cần xác định toàn bộ chi phí liên quan đến việc phát triển tài sản. Điều này bao gồm chi phí xây dựng, cải tiến đất, các phí quản lý, phí thuế xây dựng, và các khoản chi phí khác liên quan đến quá trình phát triển.
• Xác định giá trị tài sản sau khi phát triển: Tính tổng giá trị của tài sản sau khi đã phát triển, bao gồm cả giá trị đất và giá trị cải tiến. Giá trị này là giá trị tài sản thực tế sau khi đã cải tiến hoặc phát triển.
• Xác định giá trị đất: Giá trị đất là phần còn lại của giá trị tài sản sau khi đã loại bỏ giá trị cải tiến. Điều này có thể được tính toán bằng cách trừ giá trị cải tiến từ giá trị tài sản sau khi phát triển.
• Kiểm tra và đánh giá: Cuối cùng, bạn nên kiểm tra và đánh giá kết quả để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong quá trình định giá đất.

Phương pháp thặng dư phân tách thường được sử dụng để xác định giá trị của đất đối với tài sản tổng thể sau khi đã cân nhắc tất cả các yếu tố khác như chi phí phát triển và giá trị tài sản sau khi phát triển. Nó giúp xác định giá trị đất đứng riêng và có thể hữu ích khi muốn biết rõ sự đóng góp của đất vào giá trị tài sản.

Phương pháp định giá đất bằng phương pháp thặng dư thường được sử dụng trong các tình huống định giá tài sản phức tạp hoặc khi có sự thay đổi lớn trong giá trị tài sản sau khi phát triển. Tuy nhiên, việc xác định chi phí phát triển và thu nhập kỳ vọng có thể đòi hỏi sự chính xác và kiến thức chuyên môn cao.