Với những ai làm việc hay có sở thích tìm hiểu về lĩnh vực bất động sản thì thuật ngữ định giá bất động sản chắc hẳn sẽ không xa lạ gì. Tuy nhiên, với những người mới lần đầu tiếp xúc với thị trường bất động sản thì đây là một thuật ngữ rất quan trọng, cần phải được nắm rõ. Vậy thẩm định giá bất động sản là gì và các phương pháp thẩm định giá nào chính xác nhất trên thị trường hiện nay? Bài viết này sẽ giúp tổng hợp những kiến thức căn bản nhất về thẩm định giá bất động sản.
1. Thẩm định giá là gì?
1.1. Thế nào là thẩm định giá bất động sản?
Thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định, ước tính giá trị, được quy đổi ra tiền của một hay nhiều công trình, dự án bất động sản. Hiểu đơn giản thì thẩm định giá giúp xác định chính xác hơn về giá trị của quyền sử dụng bất động sản, quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở, công trình và các tài sản gắn liền với đất đang được thực hiện giao dịch tại thời điểm thẩm định giá. Thẩm định giá bất động sản thường xảy ra có mục đích đã được xác định rõ bởi những người liên quan đến giao dịch trong điều kiện của thị trường với những phương pháp phù hợp.
Bất động sản được đánh giá phải đáp ứng được theo tiêu chuẩn thẩm định của Việt Nam hoặc theo thông lệ của quốc tế.
1.2. Tại sao cần phải thẩm định giá BĐS?
Việc thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa và vai trò rất quan trọng tới nền kinh tế nói chung và những cá nhân, tổ chức thực hiện giao dịch bất động sản nói riêng. Thẩm định giá giúp xác định được chính xác giá trị của khu đất, công trình bất động sản để từ đó có thể tiến hành sử dụng bất động sản vào mục đích phù hợp, đúng đắn.
Thẩm định giá còn giúp cho các doanh nghiệp, tổ chức tư nhân, cơ quan nhà nước hay các cá nhân có thể đưa ra những quyết định liên quan đến bất động sản như mua, bán, cho thuê, mở cửa hàng, xây dựng nhà ở, v…v.
Đặc biệt, thẩm định giá rất quan trọng vì nó tác động lớn nền kinh tế thị trường. Thẩm định giá không chỉ xác định giá trị cho bất động sản mà còn góp phần làm thay đổi những tài sản khác trên thị trường. Ví dụ: một lô đất được xác định có giá trị lớn, những khu vực xung quanh bất động sản đó bao gồm các tài sản vật chất và phi vật chất cũng được tăng giá theo. Nếu bạn mở một hàng ăn ở khu vực trung tâm, nơi bất động sản có giá trị cao thì các món ăn nhà hàng làm ra cũng sẽ có giá cao hơn những nơi khác. Và điều ngược lại cũng đúng.
1.3. Mục đích của thẩm định giá BĐS là gì?
Mục đích của thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là quy trình không thể thiếu khi thực hiện các giao dịch, các hoạt động liên quan đến bất động sản. Thẩm định giá bất động sản được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, nổi bật nhất là các mục đích sau:
– Giao dịch mua – bán tài sản bất động sản
– Bảo toàn tài sản
– Chuyển đổi, sang tên chủ sở hữu tài sản
– Thế chấp, vay nợ ngân hàng
– Xử lý nợ nần
– Thành lập công ty, cổ phần hóa công ty, doanh nghiệp
– Tính thuế
– Đầu tư dự án
– Chứng minh tài chính để đi nước ngoài du học, sinh sống, định cư
– Mục đích khác
2. Các phương pháp thẩm định giá BĐS phổ biến nhất trên thị trường hiện nay
Căn cứ vào thông tư số 145 được ban hành 2016 của Bộ Tài Chính, có 5 phương pháp thẩm định giá BĐS chính xác nhất hiện nay là: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ.
Các phương pháp thẩm định giá BĐS phổ biến nhất trên thị trường hiện nay
2.1. Phương pháp so sánh
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh được thực hiện trên nguyên tắc thay thế. Tức là, giá trị tài sản của bất động sản cần thẩm định có thể coi như ngang bằng hoặc tương đương với giá trị của tài sản, bất động sản có thể so sánh hoặc thay thế được
Cụ thể hơn, một người mua thận trọng thường sẽ không bỏ ra một số tiền cụ thể ngay lập tức nếu anh ta biết rằng có thể mua được bất động sản tương tự thay thế mà tốn ít tiền hơn.
Tuy nhiên, thực tế thì sẽ không có bất kỳ 2 bất động sản nào giống nhau hoàn toàn mà chỉ khác mỗi giá. Để tiến hành so sánh và đưa ra được kết quả chính xác, người thẩm định phải phân tích rất nhiều yếu tố để đưa ra được mức giá phù hợp nhất.
2.2. Phương pháp chi phí
Thẩm định bất động sản bằng phương pháp chi phí là cách tạo ra một bất động sản có giá trị tương tự tài sản cần thẩm định để từ đó có thể xác định giá trị thị trường bất động sản đó.
Cơ sở để thực hiện phương pháp này là giá trị thị trường của bất động sản cần phải có sự liên quan với giá trị của tài sản tương tự đã hoặc đang được giao dịch trên thị trường bất động sản.
2.3. Phương pháp thu nhập
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập là chuyển đổi các dòng thu nhập thành giá trị tài sản. Cụ thể hơn, giá trị bất động sản sẽ được tính dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng có được trong tương lai từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình này được gọi là vốn hóa thu nhập).
2.4. Phương pháp thặng dư
Định giá bằng phương pháp thặng dư thường dùng cho các khu bất động sản có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp này xác định giá trị bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định có được từ tài sản, bất động sản đó rồi trừ đi những chi phí phát sinh dự kiến.
2.5. Phương pháp chiết trừ
Định giá bằng phương pháp chiết trừ là dùng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản. Phương pháp này được tiến hành bằng cách kết hợp cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ chi phí.
3. Quy trình thẩm định giá bất động sản
3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị với nhà ở tư nhân
Với nhà ở riêng lẻ, hồ sơ cần chuẩn bị để tiến hành thẩm định giá bao gồm: giấy xác nhận quyền sử dụng đất và tài sản (sổ đỏ, sổ hồng); tờ khai lệ phí trước bạ; giấy phép xây dựng nhà ở và bản đồ hiện trạng của khu đất
3.2. Hồ sơ cần chuẩn bị với công trình xây dựng
Với các công trình xây dựng, bộ hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm: giấy xác nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; giấy phép xây dựng; các hợp đồng thi công liên quan đến công trình xây dựng; bản vẽ công trình xây dựng và biên bản nghiệm thu sau khi đã hoàn thành công trình.
3.3. Quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình thẩm định giá BĐS thường quy về 6 bước chính:
Bước 1: Xác định nhiệm vụ thẩm định giá BĐS. Ở bước này, bộ phận kinh doanh của các công ty, đơn vị chuyên về bất động sản sẽ tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá của khách hàng.
Bước 2: Khách hàng cung cấp đầy đủ các tài liệu cần để thẩm định giá. Sau đó, thẩm định viên sẽ tiến hành nghiên cứu, khảo sát hiện trường, thu thập thông tin cần thiết.
Bước 3: Thẩm định viên phân tích để lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp, tối ưu nhất.
Bước 4: Tiến hành thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp đã lựa
Bước 5: Xác định giá trị của BĐS cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập hồ sơ, trình ban lãnh đạo và phát hành hồ sơ, chứng thư định giá có hiệu lực pháp lý cho bất động sản đó.
Trên đây là những thông tin cơ bản nhất về thẩm định giá bất động sản và các phương pháp thẩm định giá được nhiều người tin dùng nhất hiện nay. Để bất động sản của bạn được xác định giá trị chính xác nhất, hãy lựa chọn những công ty, doanh nghiệp chuyên về thẩm định giá bất động sản. Hãy để lại bình luận nếu bạn có thắc mắc về bất động sản, các thông tin về thẩm định giá bất động sản, (*tên website*) sẽ giúp bạn giải đáp mọi thắc mắc!
Đánh giá bài viết!